Queda dos FIIs abre oportunidades para investidores de longo prazo, diz André Bacci

Os fundamentos de diferentes segmentos do setor imobiliário seguem consistentes, criando um descompasso entre o desempenho operacional dos ativos de fundos imobiliários e seus preços no mercado secundário.

Para André Bacci, investidor referência de FIIs, esse cenário abre oportunidades para investidores com horizonte de longo prazo.

Nos galpões logísticos, por exemplo, a taxa de vacância está em níveis historicamente baixos. Em algumas regiões do país, o indicador fica abaixo de 3%, favorecendo os proprietários dos imóveis e permitindo reajustes de aluguel acima da inflação em determinadas localidades.

Esse movimento pode contribuir para o crescimento dos resultados recorrentes dos fundos e, consequentemente, ampliar a capacidade de distribuição de rendimentos.

O efeito, porém, não necessariamente aparece de forma imediata nos dividendos, já que também depende de fatores como ganhos de capital e política de distribuição de cada veículo.

Nos escritórios corporativos, a recuperação também está em andamento, especialmente em São Paulo, principal mercado para os fundos do segmento. Já os shopping centers continuam apresentando resultados consistentes, embora haja desaceleração no crescimento de indicadores como vendas e resultado operacional líquido (NOI) por metro quadrado.

O cenário de juros elevados e maior comprometimento da renda das famílias influencia o consumo e, consequentemente, o desempenho do varejo.

No segmento de recebíveis imobiliários, desconsiderados casos específicos de maior risco, as carteiras também apresentam condições saudáveis, na avaliação discutida durante a conversa.

Juros elevados pressionam preços, mas criam oportunidades nos FIIs.

A pressão sobre as cotas está relacionada, principalmente, ao ambiente macroeconômico. A perspectiva de juros altos por mais tempo e a elevação das taxas dos títulos públicos indexados à inflação aumentam as taxas de desconto utilizadas pelos investidores, reduzindo a atratividade relativa dos fundos imobiliários e afetando seus preços no mercado secundário.

Esse movimento incomoda quem esperava uma valorização mais expressiva do patrimônio investido. Por outro lado, a queda das cotações pode oferecer pontos de entrada mais atrativos para quem pretende ampliar a exposição à classe.

Na avaliação de Bacci, há oportunidades em praticamente todos os segmentos, embora a escolha dependa das preferências e dos objetivos de cada investidor.

Já para quem está acumulando patrimônio, o investidor considera que os períodos de crise e desvalorização fazem parte da trajetória de longo prazo. Por isso, momentos de pessimismo podem ser aproveitados para comprar ativos a preços mais baixos, desde que a decisão esteja alinhada à estratégia e à análise dos fundamentos.